L'Agenzia delle Entrate pubblica ogni sei mesi i valori delle case, zona per zona: sono le quotazioni OMI. Per i terreni edificabili, invece, un valore pubblico non c'è.
Il valore di un'area si ricava da quello che ci si può realizzare. Lo stesso metodo lo usano molti Comuni per l'IMU. Qui lo trovi in tre numeri, con un esempio vero.
Il metodo in tre numeri
- Quanto puoi realizzare. Il piano del Comune dà un indice: per esempio 0,5 m² di superficie per ogni m² di terreno. Su 1.000 m² di lotto fanno 500 m² di superficie lorda. Come si legge l'indice: i cinque parametri di una NTA.
- Quanto vale al m² quello che realizzi. La quotazione OMI della zona per quel tipo di immobile, per esempio le abitazioni civili in stato normale.
- L'incidenza dell'area. È la parte del valore della casa finita che spetta al terreno. Il resto sono i costi di costruzione, le spese tecniche e il guadagno di chi costruisce.
Poi si sconta il tempo: fra l'acquisto del terreno e la vendita delle case passano anni.
La formula, come la scrivono i Comuni
Valore dell'area = superficie realizzabile × valore OMI al m² × incidenza ÷ (1 + saggio)anni
È la formula del Comune di Montemarciano (Ancona) per i valori delle aree ai fini IMU. Usa un'incidenza del 15% e sconta il valore al 5% l'anno: per 3 anni se si costruisce con un permesso diretto, per 5 se serve prima un piano attuativo.
L'incidenza cambia da Comune a Comune. Il Comune di Guspini (Sud Sardegna), nella stima del 2024, usa il 15% per la maggior parte delle zone e il 20% per le zone produttive.
FONTI: COMUNE DI MONTEMARCIANO (AN), ALLEGATO A — DETERMINAZIONE DEL VALORE VENALE DELLE AREE FABBRICABILI AI FINI IMU · COMUNE DI GUSPINI (SU), RELAZIONE DI STIMA DEI VALORI DELLE AREE EDIFICABILI 2024 · LETTI IL 29/10/2026
L'esempio con i numeri: Bergamo
Prendiamo la zona OMI D3 di Bergamo, Redona (periferica). Nel 2° semestre 2025 le abitazioni civili in stato normale vanno da 1.500 a 2.050 € al m² di superficie lorda. La media è 1.775 €.
Mettiamo, come prova, un lotto di 1.000 m² con indice 0,5: si realizzano 500 m².
| PASSAGGIO | INCIDENZA 15% | INCIDENZA 20% |
|---|---|---|
| Valore di quanto realizzi: 500 m² × 1.775 € | 887.500 € | 887.500 € |
| Parte che spetta all'area | 133.125 € | 177.500 € |
| Scontata di 3 anni al 5% (÷ 1,157625) | 115.000 € | 153.300 € |
| Al m² di terreno (÷ 1.000 m²) | 115 € | 153 € |
FONTE DEI VALORI: AGENZIA DELLE ENTRATE, QUOTAZIONI OMI, BERGAMO ZONA D3, ABITAZIONI CIVILI STATO NORMALE, 2° SEMESTRE 2025 · LOTTO E INDICE SONO UN ESEMPIO, NON UN TERRENO VERO · ARROTONDATO ALLE CENTINAIA
Lo stesso terreno, con due incidenze diverse, vale fra 115 e 153 € al m². Per questo l'incidenza va sempre dichiarata, insieme alla fonte del valore OMI.
Cosa sposta il valore
- Gli oneri di urbanizzazione. Li paga chi costruisce e pesano sul conto: come si calcolano.
- Un lotto su due zone. Se il confine di zona taglia il terreno, la superficie si calcola per parti: l'esempio.
- I vincoli e i rischi. Un vincolo o una fascia di rispetto possono togliere superficie.
- Demolizioni e bonifiche. Se sul terreno c'è qualcosa da togliere, il costo si sottrae.
- I tempi. Se serve un piano attuativo, gli anni da scontare crescono.
Come trovi il valore del tuo
Guarda prima i valori che il tuo Comune pubblica per l'IMU: sono un riferimento ufficiale. Poi rifai il conto con l'indice del tuo lotto e la quotazione OMI della tua zona. Per un valore da usare in un atto serve la perizia di un tecnico.
Se preferisci, ci dici dov'è il terreno e ti mandiamo la stima, con la fonte dei numeri. Bastano 2 minuti.
Articolo del 29 ottobre 2026. I numeri sono indicativi e non sostituiscono la perizia di un tecnico.